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集體經(jīng)營性建設(shè)用地,入市有何條件?

發(fā)表時(shí)間:2023-03-20 17:09來源:自然資源課堂
原 文
   新《土地管理法實(shí)施條例》

第三十七條   國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途,依法控制集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模,促進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的節(jié)約集約利用。

鼓勵(lì)鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

釋義 本條是關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件的規(guī)定。

圖片


01
關(guān)于規(guī)劃先行


農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,必須遵循規(guī)劃先行的原則。為此本條第一款即明確:國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途。國土空間規(guī)劃是對(duì)一定區(qū)域國土空間開發(fā)保護(hù)在空間和時(shí)間上作出的安排,包括總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。國土空間規(guī)劃分為五級(jí),主要是國家、省、市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)。同時(shí),市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)要編制詳細(xì)規(guī)劃,詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)具體地塊用途和開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度等作出的實(shí)施性安排,是開展國土空間開發(fā)保護(hù)活動(dòng)、實(shí)施國土空間用途管制、核發(fā)城鄉(xiāng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可、進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)等的法定依據(jù)。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的鄉(xiāng)村地區(qū),以一個(gè)或幾個(gè)行政村為單元,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織編制“多規(guī)合一”的實(shí)用性村莊規(guī)劃,作為詳細(xì)規(guī)劃。新修正的《土地管理法》對(duì)國土空間規(guī)劃的法律地位作出明確規(guī)定:“國家建立國土空間規(guī)劃體系”“經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)”。

目前,各地正在抓緊編制國土空間規(guī)劃。在國家、省、市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)五級(jí)國土空間規(guī)劃中,鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)成為統(tǒng)籌鎮(zhèn)域范圍內(nèi)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的重要平臺(tái)。由于村莊規(guī)劃屬于詳細(xì)規(guī)劃,不能做到全覆蓋,而鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃有利于打破村與村之間的界限,調(diào)整優(yōu)化土地利用布局,實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的最優(yōu)配置。正如20世紀(jì)80年代國有土地有償使用制度改革帶動(dòng)了城市規(guī)劃的快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型重構(gòu)一樣,集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市也必將深刻影響正在建構(gòu)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)國七空間規(guī)劃。

一是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市迫切需要加速鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的編制。新修正的《土地管理法》將人市的條件明確為“土地利用總體規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途,并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地”。目前正在編制的國土空間規(guī)劃將按照“多規(guī)合一”模式,將土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃整合為國土空間規(guī)劃。這意味著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,必須以鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃確定的土地利用布局和用途為前提。原來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃雖然實(shí)現(xiàn)了全覆蓋,但規(guī)劃重點(diǎn)主要放在了耕地保護(hù)方面,對(duì)建設(shè)用地的管控比較粗線條,僅給出規(guī)模和范圍管控要求,沒有明確用地性質(zhì),更沒有對(duì)存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地的邊界規(guī)模、權(quán)屬等進(jìn)行規(guī)劃。在城鄉(xiāng)規(guī)劃方面,一方面,鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃尚未實(shí)現(xiàn)全覆蓋,詳細(xì)規(guī)劃覆蓋面積更??;另一方面,規(guī)劃編制的重點(diǎn)放在了鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地,對(duì)于建設(shè)用地沒有全域整體管控,更沒有在權(quán)屬上區(qū)分國有和集體建設(shè)用地。國土空間規(guī)劃要摒棄城鄉(xiāng)對(duì)立分割的舊觀念,以城鄉(xiāng)融合一體發(fā)展為追求目標(biāo)。要改變過去重“物”輕“人”、重“建設(shè)”輕“生態(tài)”、重“村莊”輕“農(nóng)業(yè)”、重“技術(shù)”輕“政策”的導(dǎo)向,全面拓展國土空間規(guī)劃的內(nèi)涵,以涵蓋城鄉(xiāng)生態(tài)保育、城鄉(xiāng)空間重塑、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)共榮、城鄉(xiāng)設(shè)施對(duì)接和城鄉(xiāng)文化融合等內(nèi)容。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變以城市為主導(dǎo)的土地配置思路,重新認(rèn)識(shí)鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),改變對(duì)鄉(xiāng)村功能的單一化定位,在新的城鄉(xiāng)關(guān)系下對(duì)鄉(xiāng)村定位和功能清晰認(rèn)知把城市化的思維轉(zhuǎn)為城鄉(xiāng)兩個(gè)空間共同、差異化發(fā)展思維。對(duì)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)由單一的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的普遍觀念轉(zhuǎn)向復(fù)雜化,復(fù)雜的鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展與農(nóng)民收入的保障。總體來說,對(duì)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地人市,鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃具有很大的調(diào)節(jié)管控能力。

二是集體經(jīng)營性建設(shè)用地將成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的重要內(nèi)容。由于本輪國土空間規(guī)劃對(duì)于建設(shè)用地規(guī)模采取緊約束,同時(shí)指標(biāo)分配自上而下層層傳導(dǎo),鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)建設(shè)用地總量將會(huì)非常緊張。絕大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地將面臨零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng),國土空間規(guī)劃只能在盤活存量建設(shè)用地上做文章。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中,要對(duì)國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的配置,要按照節(jié)約集約的原則優(yōu)先鼓勵(lì)盤活存量集體建設(shè)用地,通過加快集體建設(shè)用地入市解決新增建設(shè)用地需求。鼓勵(lì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市,既有利于盤活存量低效集體建設(shè)用地,又有利于保障既有土地使用者的合法權(quán)益。另外,除存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地外,新修正的《土地管理法》在符合規(guī)劃、用途管制的前提下也允許增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,這將進(jìn)一步提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖潛低效存量宅基地和集體公益性建設(shè)用地的積極性,為鄉(xiāng)鎮(zhèn)新興產(chǎn)業(yè)植入創(chuàng)造條件。集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地供給的主要來源。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃編制過程中必須加強(qiáng)存量和增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地調(diào)查研究,并將其作為重要的規(guī)劃內(nèi)容。

三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中要平衡好各方利益。國土空間規(guī)劃要體現(xiàn)國家意志和底線控制要求,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃中如何處理存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地,既取決于上位規(guī)劃的管控要求,也取決于現(xiàn)有主體的利益博弈,只有通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃的編制過程優(yōu)化才能平衡多方訴求,確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的范圍。立足于國家建立國土空間規(guī)劃體系的總體要求,鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)國土空間規(guī)劃需要落實(shí)上位規(guī)劃提出的三條控制線,即生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界,同時(shí)要優(yōu)化布局、完善落實(shí)國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的相關(guān)要求,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中,必須兼顧國家政策導(dǎo)向和既有權(quán)益者訴求,這樣才能使國土空間規(guī)劃具有一定的可操作性。


02
關(guān)于規(guī)劃管控


集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,必須符合用途管制的要求,為此,本條第款規(guī)定,國土空間規(guī)劃要依法控制集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模,促進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的節(jié)約集約利用。也就是說,鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃要對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)行規(guī)劃管控。根據(jù)國家對(duì)國土空間規(guī)劃體系的總體設(shè)計(jì),結(jié)合集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn),鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)層面完善對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)劃管控。

一是關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃是鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面的法定規(guī)劃,在新修正的《土地管理法》允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的背景下,編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃必須開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地專題研究,確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)模和布局。

二是關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間專項(xiàng)規(guī)劃。依據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃,結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,按照五年一周期,以專項(xiàng)規(guī)劃形式編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)施方案。專項(xiàng)規(guī)劃的主要內(nèi)容是確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)模、用地來源和空間布局,為年度實(shí)施計(jì)劃的制定提供依據(jù)

三是關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間詳細(xì)規(guī)劃。按照土地用途管制的要求,自然資源主管部門必須出具農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)劃條件。為確保集體經(jīng)營性建設(shè)用地順利人市交易,必須完善集體建設(shè)用地詳細(xì)規(guī)劃編制工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃是保障和推動(dòng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市的重要政策工具,應(yīng)在總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)層次開展規(guī)劃研究和編制工作。在編制實(shí)施中,要體現(xiàn)兩個(gè)大的原則:一是建設(shè)用地總量控制原則。集體經(jīng)營性建設(shè)用地人市,是新修正的《土地管理法》的重大制度創(chuàng)新,但一定要正確理解創(chuàng)新的重要意義。改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià),破除城鄉(xiāng)二元體制,改革的目標(biāo)不是讓農(nóng)村變?yōu)槌鞘校尳ㄔO(shè)用地遍地開花。所以,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制中,要把控制建設(shè)用地總量作為一條必須遵循的基本原則并貫穿始終,不能把集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市作為擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的借口。二是節(jié)約集約用地的原則。十分珍惜、合理利用每寸土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,就是要把農(nóng)村閑置、廢棄的建設(shè)用地盤活利用,滿足鄉(xiāng)村振興和中小企業(yè)的用地需求。鄉(xiāng)村建設(shè)用地大多存在散、小、碎的特點(diǎn),要通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革促進(jìn)土地綜合整治。要嚴(yán)格耕地保護(hù)、守住綠水青山,對(duì)非農(nóng)用地立足盤活存量,通過開展農(nóng)村宅基地、工礦廢棄地及其他存量建設(shè)用地復(fù)墾,合理安排新建區(qū)塊,為農(nóng)村第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和城鄉(xiāng)融合發(fā)展提供土地要素保障,努力優(yōu)化增量。鄉(xiāng)村發(fā)展用地也要堅(jiān)持節(jié)約集約利用。


03
關(guān)于鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體土地


根據(jù)本條第二款的規(guī)定,鼓勵(lì)鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地,這是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總體要求就是堅(jiān)持農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展,按照“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富?!钡目傄螅苿?dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展,推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。要實(shí)現(xiàn)這些要求和目標(biāo),必須引導(dǎo)和推動(dòng)更多的資本、技術(shù)、人才等要素向農(nóng)村流動(dòng)。根據(jù)新修正的《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目,可以采取以下方式取得建設(shè)用地使用權(quán):一是依照《土地管理法》第六十條的規(guī)定,直接使用集體建設(shè)用地;二是以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營方式共同舉辦企業(yè),使用集體建設(shè)用地使用權(quán);三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位在農(nóng)村興辦鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目的,可以通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán),而且《土地管理法實(shí)施條例》鼓勵(lì)鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目涉及占用耕地等農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地審批,必須符合規(guī)劃和計(jì)劃。

本文選自《新<土地管理法實(shí)施條例>釋義》,魏莉華